目前日期文章:201411 (32)

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我的兩次房地產買進分別是在1986年和1993年,他們的下一個年度是1987年(註:黑色星期一)和1994年(註:墨西哥金融危機),但是現在回頭去看,當時的經濟、利率或股市的表現對於判斷這兩個投資是否會成功卻一點都不重要。我已經不記得當時的報紙頭條或專家們到底說過了什麼,不過管他評論怎麼說,玉米還是會繼續在內布拉斯加州成長,而學生也會繼續湧入紐約大學。

我這兩筆小投資和股市投資有一個主要的差異:股票能提供你每一分鐘的評估價格,而我還沒看到過我的農場或是紐約房地產的報價。

對股票的投資人來說,他們持股的估值能置身於大幅波動,應該是一個巨大的優勢。對某些投資人來說的確如此。畢竟,如果我的農場旁邊住著另一個喜怒無常的農場主人,他每天對著我大喊報價,不是要我把農場賣給他,不然就是想把他的農場賣給我,而價格的高低取決於他的心理狀態,短時間內的上下起伏相當劇烈。在這種情況下,我要怎麼從他荒誕的行為中獲利呢?如果他今天報了一個低得不可思議的價格,而我還有一點閒錢,或許我會買下他的農場。如果他喊出一個不可思議的高價,我也可以把我的農場賣給他,或是繼續經營農場不理他。

可是對於股票投資人來說,總是常常讓其他投資人任性而不理性的行為所影響,結果他們自己也跟著做出不理性的舉動。因為總有著許多關於市場、經濟、利率及股價變化的評論和分析,有些投資人認為聽專家怎麼說是很重要的,甚至更糟的是,竟然考慮要遵循這些專家的評論而去採取行動。

這些人,當他們擁有一座農場或是公寓的時候,他們可以安穩的坐著數十年,但是當他們接觸到股票報價,而且還伴隨著評論員的時候,好像就被灌輸了這樣的訊息:「不要只是坐在那裡,做點什麼事情吧!」對這些投資人來說,股市的流動性從一個好處變成了一個詛咒。

相較於一個不穩定又大嘴巴的鄰居對我房地產投資的傷害,一次閃電崩盤或是幾次股市的大幅波動其實並不會對投資人造成什麼影響。事實上,如果他能夠在價格遠低於價值的時候準備好現金,一個上下起伏的市場對於真正的投資人是有幫助的。恐懼的氣氛是你投資的好朋友,而樂觀的世界卻是你投資的敵人。(A climate of fear is your friend when investing; a euphoric world is your enemy.)

在2008下半年,當市場進入極度的金融恐慌時,即使一個嚴重的經濟衰退顯然正在醞釀著,我也從來沒有打算過要賣掉我在紐約的房地產。如果我100%完全持有一個有著良好長期前景的穩固企業,對我來說,把這樣的企業賣掉才是愚蠢的。有沒有發現,為什麼我過去總是賣掉一些我自己持股比例不高的好企業?的確,他們之中任何一家公司可能終究會讓人失望,但是整體來說他們的表現相當好。有任何人真的相信地球打算吞掉美國那些令人難以置信的生產性資產以及無窮盡的人類創造力?

當查理.蒙格和我買股票的時候,或許我們只是買進一家公司的一小部份,但是我們的分析方式跟買進整家公司其實非常相似。首先,我們會先判斷我們是不是能夠理智地估計未來五年或更久的盈餘範圍。如果答案是肯定的,根據我們對這家公司未來盈餘估計的範圍底部,計算出一個合理價格,只要有人用這個價格賣股票,我們就會去買。然而,如果我們沒有足夠的能力可以去估計未來的盈餘,而這其實很常見,那我們就會繼續去找其他的標的。過去54年,我們都在一起工作,我們從來都不會因為大環境、政治因素或其他人的觀點而放棄一個吸引人的買進機會。事實上,這些因素從來就不曾在我們做決定的時候出現。

最重要的是,我們瞭解自己能力圈的大小,並且好好的待在這個圈子裡面。即使如此,不管是在投資股票或是併購企業上,我們還是會犯一些錯誤。還好的是這些錯誤不會變成災難。那麼,什麼才會造成災難呢?舉例來說,當一個長期上漲的市場,誘導了投資人根據過去的價格趨勢而想要參與市場,往往就是災難的開始。

當然,大多數的投資人在他們的生活中不會把研究一家公司的展望當成優先事項。如果夠明智的話,他們會發現他們根本沒有足夠的能力可以去預測特定公司未來的盈餘表現。

不過我有些好消息可以給這些非專業人士:一般投資人其實並不需要這個技能。總體而言,美國的企業在過去很長一段時間一直都表現得很好,而未來也將會繼續維持好表現。(雖然,幾乎可以肯定的是,未來還是會有無法預測的起起落落。)在20世紀,道瓊工業指數從66點漲到了11,497點,配發的股息不斷增長。21世紀也將會持續,而且幾乎確定會有紮實的表現。對於非專業投資人來說,目標不應該放在挑選出贏家公司來,因為這並不是他們或他們的"幫手"能夠辦得到的事情。非專業投資人應該要持有涵蓋面很廣的一群公司,而一檔低成本的S&P 500指數基金就可以達成這個目標。

解決了非專業投資人應該投資「什麼標的」,「什麼時候」投資也很重要。對於膽小或初學的投資者來說,最危險的就是在極度熱絡的時候進入市場,而在帳面損失發生的時候,對投資的信心也因此而幻滅了。(請記得Barton Biggs所說過的:「牛市就像是性愛,在剛要結束之前總是感覺最好的時候。」)一個投資人避免投資時機錯誤的解藥,就是長期逐步累積持股,即使利空消息不斷,股票也從高點下跌了少,也千萬別賣掉!遵循這些規則,即使是對投資一無所知的投資人,只要同時分散持股並且努力讓自己的投資成本維持在最低,幾乎可以確定能拿到滿意的結果。事實上,一個樸實的投資人,如果能夠誠實面對自己的缺點,就很有可能獲得更好的投資績效,尤其是比起那些知識上很專業但是卻被一個小小的缺點蒙蔽的投資人。

如果投資人瘋狂的買、賣農地給彼此,那麼不管是農地的產量或是作物的價格都不會增加。這種炒作行為唯一的結果將是整體農場擁有者族群所實現的總盈餘將會下降,因為這些交易將會帶來鉅額的交易成本,而且大家在轉手的時候都會花成本尋求建議。

然而,無論是散戶或機構投資人,通常都會被那些藉由提供建議或影響交易而獲利的人,不斷催促著當一個積極的交易者。所以在投資上所產生的摩擦成本相當巨大,而所有投資人的利益卻反而被剝奪了。忽略市場上那些喋喋不休的聲音吧!盡量將你的交易成本維持在最低的狀態,把投資股票當成你是在投資農場一般。

在這裡,我要補充一點,我的錢就像是我所說的那樣投資,我在這裡所給的建議基本上跟我已經預立的遺囑是一樣的。我的現金遺產將會贈與給一個以我老婆為受益人的信託基金(我必須使用現金作為個人遺產,因為所有我的波克夏股票將會在結算我個人財產後的十年內全部轉移給某些慈善機構)。我對這個信託基金的建議已經簡單到不能再更簡單了:10%配置在短期政府債券,90%配置在非常低成本的S&P 500指數基金。我相信這個信託基金的長期績效將會非常傑出,甚至會比那些聘請了高薪經理人的養老基金、機構或散戶投資人表現得更好。

現在,讓我們再回到葛拉漢。我這篇投資的文章所進行的討論,其實大多數想法都是從他的書《The Intelligent Investor》所學到的,我在1949年買了這本書,從此改變了我整個金融生涯。

在讀過這本書之前,我曾經在投資領域四處遊蕩,學習一切關於投資被寫下來的事情,很多我所讀到的東西都讓我著迷,例如我曾經試著用我的手畫出線圖,並且使用市場徵兆來預測股市的走勢。我坐在券商的辦公室,看著磁帶不斷捲動著,聽著評論員的解盤。這些都很有趣,但是我並沒有任何收穫。

相反地,葛拉漢卻用相當優雅而容易瞭解的散文,有邏輯的解釋了投資的想法(而且沒有希臘字母或複雜的公式)。對我來說,最關鍵的章節是在新版的第八章和第二十章,這些內容直到今天仍然引導著我去做投資的決策。

關於這本書有一些有趣的花絮。新版本放進了一段後記,描述一段葛拉漢罕為人知的幸運投資經過。葛拉漢在1948年買下了這個標的,當時他正在寫這本書的第一版,這家神秘的公司就是Geico。如果葛拉漢沒有認知到Geico這家新公司的特質,我自己以及波克夏的未來都將會完全的不同了。

這本書1949年的版本還推薦了一支鐵路股,最後以17美元賣出,每股賺了10美元(葛拉漢其中一個讓我非常敬佩的地方在於他敢用當時的例子,就算他跌跤了也不怕別人嘲笑)。某個程度上,這支股票之所以被低估,是因為當時的會計規則所導致的,當時分支機構要保留盈餘,所以從申報盈餘中被排除了。

被推薦的股票是Northern Pacific,它最重要的子公司是芝加哥的Burlington & Quincy。這些鐵路現在全都變成了BNSF的重要組成,在併購之後也都被波克夏所持有。當我讀到這本書的時候,Northern Pacific的市值大約是四千萬美元,而現在它的繼任者(當然,也增加了很多資產)每四天就能賺到這麼多錢。

我其實不太記得我買第一本《The Intelligent Investor》的時候到底付了多少錢,不過不管這本書多貴,都證明了葛拉漢所說的名言的確是正確的:「價格是你所付出的,價值是你所得到的。」(Price is what you pay; value is what you get.)在我過去所有的投資中,買了葛拉漢的書無疑是最好的投資(除了我的兩張結婚證書以外)。

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房地合一課稅最快在2016實施,未來賣屋課稅恐怕要比現在多好幾倍,尤其手上有3間房子以上的屋主更為緊張,市場形容10年來首次的倒貨潮來了,而房仲統計數據也顯示委賣量暴增,在一片賣壓聲中屋主如何殺出重圍?

 

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工商時報【記者方明╱台北報導】

捷運松山線通車不僅帶動周邊商圈業績爆增,也替周遭房市交易注入一股暖流,統計實價資訊,松山線橫跨北市5個行政區,沿線房市交易量就占5個行政區的3成以上;其中,又以南京松江站交易最熱門,占松山線比重逾2成。

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(中央社記者韋樞台北19日電)雙北房價年年漲,迫使首購族逃離,用時間換房價,意外促成雙北衛星城─桃園、基隆、宜蘭三地今年前9月總遷入人口增長,其中基隆市和宜蘭市遷入人口6至7成來自雙北市。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻分析,台北市為全台首善之都,經濟金融環境成熟,又是全台資源集中處,新北市受惠於升格直轄市,兩都工作機會多,吸引非都會區青壯年遷徙至雙北市,推升雙北市房價,也使得青年首購族考量購屋預算下,轉往雙北市周邊的衛星城市購屋。

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(中央社記者黃鈺嵐19日電)帶著寵物租屋總是難找,在日本一家房仲業者推出「貓咪公寓」,租房子還附贈貓咪,溫暖租屋者的心,更在日本造成流行。

與日本動保團體「東京 Cat Garden(TCG)」合作的不動產租賃業「尾巴不動產」,專門為租屋族寵物飼主,或是想養寵物卻找不到合適居所的民眾介紹可養寵物的公寓。

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遠雄企業團董事長趙藤雄首度出席大巨蛋上樑儀式,典禮中趙藤雄指出「誠信」不僅是我視如生命,也要求企業團包括所有關係企業及所有同仁,秉持此一原則服務所有客戶,為讓社會了解事實,特別在此將參與的個案過程原委,說明如下。

一、台北遠雄巨蛋

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台北市長參選人柯文哲認為大巨蛋是個「擦屁股」的工程。遠雄企業團董事長趙藤雄反駁,大巨蛋不會是個「擦屁股」的工程。

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台北大巨蛋上午舉行上樑典禮,遠雄集團董事長趙藤雄出現在公開場合,一下子看到這麼多媒體大陣仗,顯得有點不自在,這回他親自為樑柱鎖上金螺栓後,也正是告訴大家台北大巨蛋即將在明年底誕生,關鍵就在於將6400噸巨蛋屋頂提起來,相當於6400輛轎車重量,從25公尺拉到62公尺定位,採用大型非對稱提升工法技術,能縮短短兩年工期,堪稱全球全球創舉!

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台北大巨蛋,預計在明年底完工,這座大巨蛋,也將會是國內第一座大型室內棒球場。

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大巨蛋BOT今上樑 遠雄董座親主持典禮 

全球罕見提升工法 "提起"4,600噸屋頂 大巨蛋骨架成型 2015完工2016營運

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遠雄集團董事長趙藤雄出席大巨蛋上樑典禮,除了親自導覽,也說大巨蛋的優勢在哪。

良辰吉時、拿香拜拜,遠雄集團董事長趙藤雄出席大巨蛋屋頂提升暨上樑典禮,還充當起導覽員,儘管官司纏身,不過,趙藤雄看來精神不錯,率領一級主管拿金螺栓啟動上樑儀式。

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