目前日期文章:201501 (20)

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今年以來,房市多空訊息紊亂,購屋族面對錯綜複雜的資訊,反而躊躇不前,想買房卻又不敢下手,很多人都在問,現在能買房嗎?我適合買房嗎?現在就要告訴您,在負擔能力足夠的前提下,有五種人不必理會房市多空,現在就適合買房……

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新北市1萬8千件老舊漏水屋頂違建有解決辦法了!市長朱立倫於2015年1月20日市政會議肯定工務局提出簡政便民措施,包括:7樓以下、建造超過20年者皆能適用;免簽證,直接勘查認定;屋頂可搭設雨棚;屋脊高度訂為2.1公尺以下;高度提高,四周不封閉、不加設門窗,全體住戶仍可共同使用屋頂平台,減少侵權爭議;以及不影響緊急逃生救難。措施預計於農曆過完年後公告實施。

朱立倫指出,新北市20年以上的許多老舊建築物,為了防漏,屋頂都加蓋了頂篷,過去的規範曾經放寬但不合理,高度只有1.5公尺,以致民眾不願意申請。現在市府依照全國中央法令,放寬至2.1公尺,範圍也擴大到全屋頂,希望透過鄰里體系,由拆除大隊主動服務民眾,讓境內約1.8萬件屋頂違建戶能夠直接登記合法化。另外,針對偏鄉許多透天厝屬程序違建的部分,也希望從簡政便民、實務面等輔導方式讓它合法化。

朱立倫說,偏鄉地區民眾所蓋的透天厝是屬於不需要簽證的傳統建築,要鄉親花7萬元請建築師簽證,還要等上好幾個月的時間,鄉下老農一般就直接蓋了,但是因為沒有建照及使照,於是被視為違建,這類違建基本上是程序違建,不是實質違建,公部門要從便民利民角度,主動幫助鄉親解決問題。

工務局表示,為符合民眾實際需求,修訂「新北市合法建築物屋頂窳陋設置無壁式雨棚處理處理原則」並研擬相關便民策略,包括:
1、放寬樓層數:7樓以下,建造逾20年者,皆能適用。
2、申請程序簡便:免簽證,直接勘查認定,化繁為簡,力求便民,以符實需。
3、解決漏水之困擾:屋頂可搭設雨棚,防水效果更佳。
4、屋脊高度訂為2.1公尺以下。
5、住戶可使用:高度提高,四周不封閉、不加設門窗,全體住戶仍可共同使用屋頂平台,減少侵權爭議。
6、逃生救難無障礙:高度夠,四周不封閉,不影響緊急救難。該項措施預計於農曆新年後公告實施。

針對教育局「我的新北市.我的運動城市」專題報告,朱立倫期許市府團隊達到「人人愛運動、處處能運動、時時可運動」目標,尤其是要促進全民運動。朱立倫說,新北市得天獨厚的土地資源,有非常多的河濱公園及運動設施運動場館都要提高使用率,規劃中的國民運動中心要儘快施工,而興建中的也要如質如期完工。另外,2015年的萬金石馬拉松已是經奧運認證資格的國際級賽事,所以在國際菁英選手人數也創紀錄,接著我們要努力的是,讓HOMESTAY成為事實,讓民眾欣賞感受到在地特色。2016年的國際少年運動會是新北市第一次舉辦國際大賽事,也要儘快做好準備,以最低成本獲得最好成就。

對於禽流感造成民眾消費心理影響及攤商所受到衝擊,朱立倫指示相關局處要嚴加掌握疫情及反應,並適時提出協助及支持攤商,使他們的損失降至最低。

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因政府抑制房貸、房地合一實價課稅等政策影響,國內資金紛紛轉往海外置產,尤其鄰近的日本更是熱門投資區域,根據日本信義房屋年度業績統計,2014年全年總銷金額近300億日圓(約新台幣80億元),全年成交達430件,平均每天成交1.17件,維持天天都有成交的熱絡景象。而進入2015年,除了日本政府主導的日幣寬鬆政策可望持續,因應東京奧運而興起的公共建設也將陸續啟動,眾多利多因素對於未來房價和租金上漲有正面助益,也使國際投資者將目光持續聚焦東京房市。
 
成交單件金額反應市場變化,2014年平均成交單價近6千萬日圓
 
日本信義社長何偉宏表示,觀察日本信義前進東京經營五年以來,大環境的變動也明顯反應在單件成交金額的變化上。其中2011及2012兩年間的成交單件金額大多落在5,000萬日圓以下,主因為當時多數的客戶著眼於即時且穩定的租金收入,因此偏好購買總價低而租金報酬率高的小型物件。
 
而自2012年底起,首相安倍晉三上台後祭出三支箭政策,刺激經濟並創造通膨環境,除帶動建築成本上升,也增加日本人的購屋信心,使房價隨之上漲,客戶也因此轉向選擇具備增值條件的物件,其中又以兩房、總價介於4,000萬至7,000萬日圓之間(約新台幣1,080萬至1,890萬元)的物件最受青睞,帶動平均成交單件金額在2013年來到6,800萬日圓(約新台幣1,840萬元)的高峰,至於2014年的平均成交單件金額則將近6,000萬日圓(約新台幣1,614萬元)。
 
落實經營在地化、服務一體化
 截至目前,日本信義已累計超過1,200件成功交易案例,顯示客戶對於日本信義的信任與肯定。秉持從客戶角度出發的服務理念,從看屋、買屋、交屋到後續租賃管理,日本信義提供一體化服務流程,協助客戶在每個環節都可無縫接軌順利完成;而針對購屋後打算自住的客戶,也免費提供「安心居家服務」,幫助客戶在入住前完成各項生活必須的前置準備,例如添購家具家電、網路設置等,即使身在日本也能輕鬆順利成家。
 
何偉宏說,日本信義抱持著領先一個世代的思維模式,洞悉市場趨勢及客戶需求,走在最前端提供客戶最新資訊及貼心服務,不僅率先在東京正式成立法人公司,在同業仍以仲介買賣為進軍日本市場的主要業務時,日本信義已經在東京當地建立一體化服務系統,並已計畫跨出東京朝其他地區前進,逐步拓展經營版圖、具體實現在地化經營,為客戶提供更臻周全便利的購屋服務。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示,日圓貶值效應持續,國人赴日本購屋有增無減,台灣房屋2014年6月成軍,主攻東京黃金五區的新成屋物件,2014年總銷226億日幣(新台幣60億),成交總件數320件,2015年目標成倍數成長。

資料來源:http://bit.ly/15rUBIH

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房屋在未建造完成前,即將房地產權登記之權利出售,是否要申報所得呢?財政部南區國稅局表示,這種情形係屬預定不動產「權利」之買賣,應依所得稅法規定計算財產交易所得,併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
 
該局指出,預售屋買賣因尚未辦理所有權登記,在完工前所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,是相關交易係屬「權利」之移轉,而非「不動產」產權之移轉,並無土地交易所得免納所得稅之適用;賣方應以預售屋(含土地部分)交易時之全部成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額,計算財產交易損益,申報個人綜合所得稅。
 
該局舉例說明,轄內甲君於2009年間以3,200萬元向A建設公司購買預售屋1戶,並於2011年間該預售屋完工前,以3,810萬元出售予乙君,甲君在辦理2011年度綜合所得稅結算申報時,漏未申報該筆財產交易所得。嗣經該局依據查得資料,以出售價格3,810萬元減除甲君原始取得成本3,200萬元及相關必要費用10萬元後,核認甲君2011年度漏報財產交易所得600萬元,除補稅外,並依所得稅法第110條規定處罰。
 
該局籲請民眾,買賣預售屋與買賣成屋不同,買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅之適用;因此,買賣預售屋如有獲利,應全數申報財產交易所得。以前年度如有買賣預售屋獲利而未申報者,請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前,向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳綜合所得稅,以免遭查獲補稅處罰。

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高雄市副市長陳金德2015年1月16日前往高雄國際會議中心出席「2015安全城市工業管線管理國際論壇」開幕式,除感謝各界踴躍出席,發揮所長防範災害於未然,也期盼各政府機關及業者群策群力,加強資訊面及管理面的不足,打造高雄為安全城市。
 
為加強對工業管線管理,建設安全居環境,市府特舉辦「2015安全城市-工業管線管理國際論壇」,邀請經濟部工業局、美國運輸部管線安全暨有毒物質安全管理署、加拿大亞伯達創新科技C-FER研究所、日本高壓氣體安全協會等各單位代表擔任演講者,並邀請國際著名工業管線管理公司擔任座談會嘉賓,包含德國TUV、法國GDF SUEZ、加拿大CSA等產業代表。
 
陳金德表示,2014年發生的石化氣爆對高雄造成嚴重傷害,也讓數十年來未經重視的工業管線管理問題浮出檯面,雖然石化管線密佈於人口稠密區有其歷史背景及都市發展因素,但在法令、資訊、產業規劃、監督及管理面仍是各界須持續努力的方向。市府多年來秉持「城市治理首重安全」的宗旨建設高雄,沒有安全就無法談宜居、永續與韌性,期盼借重各界的智慧,加強管理工業管線,打造高雄為安全城市。
 
經發局表示,本次論壇聚焦於既有石化管線管理政策面、技術面與行政面,並研討相關議題的困難、挑戰與實務對策,除在專題演講中分享先進國家中工業管線管理做法與成功經驗,並安排綜合座談會,讓政府機關與參與實務執行的產業界代表進行更深入的討論。

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        以往老舊都市計畫圖變形、誤繪及樁位測定錯誤等問題所導致都市計畫土地使用分區不明確的問題,常讓民眾在申辦各項業務時,因為無法確定自己的土地該適用何種管制規定而造成不便,甚至在房屋或土地交易時,買賣雙方無法確認土地是屬於住宅區、工業區或是其他公共設施用地等而徒生困擾

 
為避免民眾在房屋或土地交易時,因都市計畫不明確造成買賣雙方爭議,新北市政府城鄉發展局於2014年底完成五股都市計畫成果清理改算及展繪套合作業(以下簡稱重製作業),藉此整合該計畫區自1971年迄今近40個都市計畫變更案,釐清現行都市計畫情形。
 
城鄉發展局表示,2014年底甫完成的五股都市計畫重製作業,是以不違背都市計畫原意及衍生最少爭議的方式,突破以往都市計畫情形難以界定的窘境,例如部分坐落於都市計畫範圍邊界的土地,過去無法確定是屬於五股都市計畫、林口特定區計畫或其他都市計畫區,諸如此類的疑義即係透過重製過程挑出並予以解決,讓往後民眾對自己土地可以進行更明確及有效的利用。
 
城鄉發展局長邱敬斌表示,重製作業完成僅是都市計畫整 體規畫的第一步,城鄉發展局也積極辦理接續的樁位測定作業及通盤檢討程序,未來除了樁位測定完成後將於新北市政府及新北市五股區公所張貼公告外,通盤檢討過程中也會納入各方陳情意見,讓各位市民朋友們共同參與並規劃更完善的五股都市計畫。

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雄市制訂全國首部地方版的綠建築自治條例,執行兩年半來為高雄增加900棟綠建築。市府工務局表示,2014年底發布的高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,將倍增高雄新建築物防災、固碳、創能與居住健康安全效益。

 
工務局局長楊明州表示,市長陳菊要持續往前創新,讓高雄從重工業發展的承擔者,變身為景觀美學、生態宜居及文化創意著稱的宜居都會。該局在2012年7月率先全國制訂綠建築自治條例,用更高於國家標準的規定來加速建築物的安全防災與綠化固碳等性能提升。在歷經兩年半的執行推動,其中依照綠建築自治條例案件已累加到900案,其環境資源與綠營建效益已經逐步發酵。
 
楊明州說,在歷經二年多的規劃立法過程,把綠建築融入高雄厝的實體構成內涵中,在2014年底完成高雄厝法制化的三項配套法令。預估再結合綠建築自治條例與高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,高雄的新建築將會有如新加坡的綠色森林大樓,以及台灣最具綠建築特色的透天建築,在滯洪防災、綠化固碳、太陽光電創能減碳與居住健康安全效益上將會有顯著提升。
 
楊明州強調,因久未降雨,全台水情吃緊。也因為氣候因素,高雄到冬季就會面臨枯水期,颱風季節又雨水過多容易造成水患,如何透過水資源的貯存與利用,該局透過綠建築自治條例與高雄厝設計及鼓勵回饋辦法來要求新建築提高水資源利用效能,目前建築申請案雨水貯集設施可以儲水約40萬噸,相當於增加4個寶業里滯洪池的滯洪量。
 
工務局表示,根據該局統計,新增900棟綠建築在水資源的節約上,包含:設置省水便器而節水43.75萬噸、設置雨水及生活雜排水回收再利用設施而節水52.5萬噸等。透過雨水回收作植栽澆灌,使用省水便器降低每天的上廁所用水量,從生活細節來節約資源是必要的習慣。
 
因為受全球氣候變遷影響,全球各地都有超乎經驗的暴雨或乾旱災情。而且2014年底依經濟部水利署評估,2015年可能是台灣面臨的乾旱問題最為嚴重的一年。該局在都市總合治水與海綿城市政策,針對建築物建造申請,藉綠建築自治條例規範建築物設置屋頂綠化及雨水貯集槽等措施,讓建築基地形成可收納雨水的「微滯洪池」,建築物本身則採用省水設施及雨水回收設施,提升「節水效益容量」。以目前申請案來統計,屋頂綠化至少增加約20萬平方公尺以上。
 
工務局表示,台灣平均年雨量雖高達2500毫米,為世界平均值的2.5倍,然而實際上台灣每人每年平均分配可使用雨水量,僅為世界平均值的14.28%,是缺水國家的排名第18名。因此如何有效蓄集與利用水資源,是非常重要的課題。該局也呼籲市民要節約用水,另外在建築開發上,省水設備與水資源的貯集利用應列入建築標準配備。

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政府優惠方案與房貸利率一覽表 (更新時間:2014/12/23)

政府優惠房貸

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財政部正在研擬房地合一稅、實價課稅等新制,但稅捐單位早已緊釘並悄悄提高房地產買賣稅負,會計師預言,今年下半年房地產將出現清倉潮,甚至不用到今年下半年,投資客的房地產就會傾巢而出。

中小型會師事務所負責人表示,他的客戶之前賣出10多間房子,總共也不過賺了數百萬元,但補繳稅額後不但沒賺到,反而還倒虧了不少錢,真的讓客戶「痛」到不行。

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        自2003年全球SARS風暴,台灣房市已經走過約10年房價走揚的循環,自2014年下半年起,國內房市交易狀況呈停滯狀態,2015年台灣房市能否復甦是全民關注的一大問題。根據21世紀不動產進行2015年度民眾購屋意向大調查統計,有近約56%的民眾認為今年將是進場好時機51%的民眾2015年有購屋打算過半數民眾仍持續看好2015年房屋市場
 
購屋意願大 買方持樂觀態度
 
21世紀不動產針對25歲以上民眾為調查對象,調查時間為2014年12月8日至2014年12月22日,回收有效問卷共1,651份。根據調查結果發現,隨著2014年政局變天的9合1大選落幕,參與調查民眾過半認為2015年是入場購屋的好時機,21世紀不動產董事長王福漲分析,政府打房具體效果顯現在房價下修與否,2014年尚未呈現明顯變化,2015年打房力度不減,預估累積下來的延遞性買盤將全面釋出,買方市場將成主導,民眾持樂觀態度。
 
關於影響2015年房市的因素,民眾認為首要原因為2016年總統大選將至,總統大選對房市的影響,將會從2015年下半年度開始醞釀發酵,政治角逐使得預計推行的房市政策能否延續發展,受到巨大的考驗。二者則是尚未上路前就討論的沸沸揚揚的房地合一課稅,王福漲表示,從奢侈稅到近日投資客下中彈的的房地合一課稅,都是政府為了抑制高房價炒作的稅制大改革,在房地合一課稅尚未真正實施與定案前,其實都是給操控台灣房市價格群體一個預設的暗示,一劑預防針,但對於具有剛性訴求的自住買家而言,影響則較小。
 
對於2015年房價走勢分析,多數業者及專家認為2014年房市利空因素多,房價將會下修5~15%不等,但近約56%的民眾持相左態度,認為台灣整體房市將會小幅上漲5%~10%,反應出買賣雙方對於價格認知差異大,即便如此,仍有近約51%的群眾今年有購屋打算。
 
剛性自用需求 中低總價小宅仍當道 
 
調查中,2015年有購屋打算的民眾,出於換屋自住訴求的民眾占41%,首購成家者占36%,置產投資者占23%,顯示出2015年度購屋群體仍以家庭自住等剛性訴求為主,在房市環境局勢尚未穩定前,投資者多持觀望態度。
 
 
自2011年起奢侈稅上路,到現在房地合一課稅的計畫實施,熱門商品大翻盤,低價小宅成為主流市場,2015年依舊延續購屋最夯類型產品,多數民眾選擇以25~35中小坪數為首選,總價1,000~1,500萬元之間,或是1,000萬元以下的中低產品最熱門,豪宅熱已過,王福漲補充,建商近期也看準產品類型,紛紛大量推出符合此類訴求的產品。
 
而近50%的民眾購屋類型仍以中古屋為優先考量,相比新成屋而言,中古屋入手價格低,也無預售屋生活機能及建築品質無法預測的風險,只要賣方願意降價售出,物件大多能順利出售,購屋條件仍已周邊生活機能、地段/交通便利性為優先考量。
 
台中最夯 海外置產興起
 
至於最理想的購屋地點,台中市以生活機能優渥,房價適中,獲得最受青睞的第一名,新北市則以鄰近全台蛋黃區台北市,北部民眾退而求其次成為第二選擇。反而近期剛剛升格的桃園市,只有僅9%的民眾認為是最佳的購屋地點,桃園近日升格,房市紅利因素多,但卻受政治影響,航空城面臨暫緩開發,投資客觀望心態加重,原先計畫入場桃園投資的民眾,很有可能將游資轉向台灣其他城市。
 
值得關注的是,2015年有近約11%的民眾認為,海外置產也成購屋新趨勢,無論是長期「穩定收租」的日本,還是短期漲幅空間大的柬埔寨,或是房價持穩增長的馬來西亞,共同特點皆為投報率高,民眾也逐漸將眼光放向海外。此外,也有部分民眾認為購屋城市以氣候宜人,環境優美的養老聖地東台灣,宜蘭、花蓮等地值得期待。
 
王福漲分析,多重房市利空因素都將造成2015年賣方釋出意願大,議價空間讓步加大,全台房價的預計將逐步下修。2015年上半年度是近期內進場的最佳時機,當房地合一課稅尚未明朗,投資客紛紛脫手之時,正是自住需求的買方議價空間最大的時刻,此時對於預算少但卻想購入城市精華區與就業市場周邊的首購族,更要大膽出手,取得物美價廉的資產比以往任何一個時刻的可能性都高。

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行政院已核定國防部第205兵工廠遷廠計畫,這個延宕已久的開發案終於出生一線曙光;而高雄市都發局表示,205兵工廠在搬遷後,原址將打造成「國際金融商貿中心」,成為亞洲新灣區第2階段旗艦計畫,以吸引新興產業及國際企業總部進駐。 

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圖說:遇到門中見柱,工作事業上容易犯小人。謝沅瑾命理中心提供

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李季鴻認為新的一年房市表現,價格與交易量將會萎縮更多。

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最近市場買氣膠著,無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」的窘況,特別是過去市場上充滿話題的新成屋,以及都更拚翻身的老房子,在現在的市場現狀中,到底有甚麼變化?住商不動產企劃研究室統計2013年與2014年下半年實價資料後發現,台北市的5年以內新屋及30年以上老屋,漲幅分別僅有1.02%與2.41%,其中更有不少區域出現跌價,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,市場買氣鈍化,過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響,隨著稅賦壓力越來越大,未來新屋買氣將更為不樂觀。
 
在新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等,跌幅高達一成以上,徐佳馨分析,一方面是2014年少見優質個案推出,市場充斥較低價物件,二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後,不少投資客想要獲利了結,也讓價格呈現回落。

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買房子買到凶宅,可以向前屋主求償,如果在同一個社區的其他房屋中發生兇殺案,是否會造成買賣標的物的房價減損?購屋者可不可以比照「凶宅」要售屋的前屋主負責賠償?

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紛擾多時的社子島開發案,日前再度因柯市長醞釀喊卡而引爆議員與市府間的口水戰,這二十年來,因台北盆地開發飽和,狀如鴨子頭的社子島洪氾禁建區才得以浮上檯面,從台北北大荒,被賦予台北曼哈頓的開發期待;但是社子島地理位置特殊,使得開發爭議喋喋不休。 

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交通便利向來是房價支撐因素之一,有捷運加持,當然也讓周邊房價很有看頭,房產雜誌調查,在捷運實施新分流制度之後,古亭站躍身成熱搜排行榜的第一名,這裡周邊均價92.6萬,比起區域行情便宜5%,至於未來有環狀線加持的板橋區和中永和區,也是搜尋重點。

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       去年六都各行政區家戶購屋比,新北林口區奪冠,每百戶家庭就有10.8戶購屋淡水區也以10.7戶緊追在後。值得注意的是,台中西屯、南區、中區、北屯等4區,都擠進六都家戶購屋比前10名中,交通、商圈機能到位為支撐買氣主因。

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在一兼多顧經濟學 房市中更要精打算

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台中遠雄一品二代宅,延續家人一輩子的幸福

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