作者:葉彥君

「要結婚了!想買一間房子和另一半及未來的小孩一起生活。」

「長輩都說房子是『不動產』,是最保值的資產,我是不是真的該存錢買房?」

這些購屋理由,是否就是你目前的心聲?買房子,一直是台灣上班族討論最熱烈的話題之一,不過,它卻也是難度最高的事情之一。

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有「財」斯有「土」,已成現實

根據內政部9月公布2013年第二季住宅需求動向調查,全台灣平均「購屋痛苦指數」,即房價所得比(購屋總價÷家庭年所得),是8.4倍,各地區則以台北市最高,為12.4倍,相當於在台北得不吃不喝12.4年,才買得起房子。

《住展》雜誌進一步以預售屋、新成屋做出評估:台北市8月預售屋、新成屋行情每坪86.6萬元,等於一間40坪的預售屋或新成屋總價高達3,464萬元。對照政府公布的2012年家庭可支配所得調查,台灣30.34歲之受薪階層,可支配所得為48.3萬元,雙薪夫妻則約96.6萬元,結果發現台北小家庭買預售屋、新成屋的「購屋痛苦指數」竟來到35.8倍。

雖然35.8倍並未反映小家庭在收入上的成長性,卻也足以使人驚詫:「有土斯有財」的夢想或許還在你我心中,但現在,「有財斯有土」才是真正的購屋現實。

為了解在房價高漲的年代,上班族是否還對買房抱持「非買不可」的態度?以及買房的動機是自住、還是出租獲利?《Cheers》雜誌進行「2013上班族購屋意向大調查」,有以下3大發現。

發現1:房子=夢想,意義>價值

幾乎所有上班族都認為,買房子是人生目標中相當重要的項目,其中認為「非常重要」的比例高達41.2%,認為「重要」者則有49.2%,合計超過9成。

進一步了解買房動機則可發現,「自住」還是多數購屋者的主要目的。18.9%的填答者目前已買了房子,其中有超過8成都是為了自住。

至於沒買過房子的人,有高達92.4%曾想過要買房子。他們的理由相當感性,近四分之三的人都認同「一輩子一定要擁有自己的房子」,接下來才是「把房地產當做出租或投資的獲利工具」以及「不想再到處租房子了」。

本次調查也針對「買屋好、還是租屋好」向上班族詢問。結果超過7成都認為「繳房租不如繳房貸,住自己的房子最舒服」,而現在房價雖高,認同「購屋壓力太大,不如租房子住比較輕鬆」者比例卻還是很低。

房子的重要性也幾乎要凌駕工作之上。問上班族「會考慮遷就買房地點而換工作嗎?」結果出乎意料,竟有45.4%回答:「會考慮買得起房子的地區,而在附近找工作」,也就是說,高達4成5的上班族願為買房換工作。

發現2:月付2萬為房貸上限

儘管9成上班族都認為買房子重要,調查卻發現,有所行動的人並沒有相對的多。

被問到是否已經為買房子或換房子展開儲蓄或財務規劃,僅54.4%的上班族回答「是」。對此,著有《美元圈套》等書的財經作家王伯達觀察,很可能的原因是許多人並沒有財務上的餘裕做規劃。

從上班族對於購屋時機的判斷,也可以來回答這個問題。有超過6成的人都認為「財務有餘裕,不影響生活品質時,才考慮買房」,顯示對於買房子的決定因素中,最關鍵的考量還是在於自身負不負擔得起,房價則是其次。

至於想買房的上班族,究竟對「夢想屋」有什麼樣的想像?以及對自己財務負擔能力的評估又如何?調查發現,有超過8成的人都預計自己30歲以後才會買房子,尤其以31.35歲最多;空間大小方面,近4成的人希望房屋坪數在26.30坪。

在財務方面,則有7成4的人,可接受的房貸月付金在2萬元以下,這其實也意味著上班族的買房能力有限。換算為佔個人月收入的成數,近8成的人願意接受4成以下的房貸月付金。

這樣的比例,與理財專家提出房貸和生活開銷應佔收入比重6成以下的建議吻合,顯示上班族其實是很理性的在思考自己的購屋能力。

發現3:明年房市不看跌

還有一個有趣的現象是,上班族對於房價走向,有兩派不同的看法。從關於購屋時機的調查來看,可發現認同「買房子愈早愈好,不然房價只會愈來愈高」與「買房子不用急,慢慢等房價在低點時再進場」的比例相當。

房價究竟近期內會不會有大幅度的變化?中央銀行總裁彭淮南9月曾公開表示,美國量化寬鬆的貨幣政策(QE)遲早會逐步退場,將對國內長期利率有影響,被外界解讀為利率將調漲的發言。

在過去,利率調漲被認為會對房市造成影響,因為帶動房貸利率調高,許多買房大戶就會被迫縮手,進而促使房價往下走。

不過,上班族對此抱持不同態度。當被問到「隨著房貸利率上升的可能性提高,你認為明年台灣房市會漲還是跌?」43.1%的人認為會「和今年差不多」,僅21.3%認為會下跌,認為房價會上漲的人甚至還比較多,佔35.6%。

會有這樣的結果,王伯達解讀,有一部份可能是有些人對利率與房市之間的關係並不是很熟悉;另一方面,則可能是由於近10年房價不斷上漲,以及對於政府「愈打房、房價愈漲」的現象失去了信心。他自己則認為,房價不會一夕之間大幅下跌,但是會呈現緩步下降的趨勢。

外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房則認為,台灣的房市有M型化現象,一端是各地區的成熟商圈,尤其是台北市,因為需求大於供給、房子具稀有性,未來跌價的機會不高;而M型化的另一端,則像是一些有大量新建案的新興重劃區,若是明年升息,對投資客來說就會有賣壓出現,進而使得房價下跌。

上班族想關心房價的資訊與政策面,除了要持續注意利率之外,紅色子房認為,奢侈稅滿兩年後的修法方向也會對房價有所影響,假如政府決定拉長課稅年限,結合利率調漲,就會有雙重賣壓出現。


租不如買?如何不當屋奴?

雖然調查發現上班族仍相當重視買房,但近年來,也不乏一群人提出「不想買房」的聲音。根據內政部每年進行的「住宅需求動向調查」,2004年台北市「欲租屋者」族群中,希望長期租屋的比例為5.4%、維持現狀即可則為24%,但到了2013年,希望長期租屋的比例大幅提高到48.9%(已無「維持現狀即可」選項)。

王伯達自己就是一個例子。他表示,最主要的原因是台灣的房價高、租金低。像他現在,在台北市租一間三房兩廳的房子,每月租金16,000元,但假設房子的總價是1,000萬元,若他用頭期款200萬元買下,剩下800萬元的貸款,每月差不多要繳4萬多元的房貸本利和,跟原本的租金相比,對他來說差異實在太大。

王伯達進一步表示,台北市已是全球房價租金比最高的地方。根據統計全球主要城市租金報酬網站Global Property Guide最新數據,台北市目前的房價租金比為64倍,背後隱含的意義就是:一間房子必須付出長達64年的租金,才能買到它。

除了租金便宜的考量外,維持工作與生活的彈性也是長期租屋的一大主因。曾任北歐櫥窗產品經理、現為自由接案族的盧俞如指出,自己工作和生活的地點不定,年初就到阿根廷旅居了一個月,所以並沒有深耕一個定點買房的打算。而且她觀察,身邊很多朋友雖然因成家而買房,但陸續都出現夫妻其中一人要外派的情況,房子反而變得很難處理。

紅色子房則提出「房與錢的四象限」概念:在「沒錢沒房」、「有錢沒房」、「沒錢有房」、「有錢有房」這4種狀況中,要避免讓自己落入「沒錢」卻「有房」的象限,也就是成為屋奴。

好的房子雖然買不起,卻可以用租的;再加上租房可維持自己工作與生活的彈性,不用因為被貸款綁著,而不敢在人生其他面向上有所突破,這些都是值得納入買房決策裡的思考方向。

此外,調查中還發現,「把房地產當做出租或投資的獲利工具」也是上班族現在考慮買房的一大原因(圖表2)。不過,平均而言,台灣租金報酬率跟其他國家比起來低很多,在挑選物件與評估獲利表現,必須做更多的準備(見「買房收租Step by Step」),才能真的高枕無憂。

看完了《Cheers》購屋意向調查結果與分析,對於自己買房子的需求與能力,你是否又清楚許多?買房子關係著人生的方向,與財務上的平衡,不可不慎!

買房自住Step by Step

建議專家:宏觀財務顧問平台資深首席財務顧問李鳳蘭

財務能力的評估,絕對是買房規劃的第一要務,也是讓自己不要落入「屋奴」窘境的關鍵:

Step 1. 掌握自己的收支狀況,估算「儲蓄率」

算出自己每個月可以為「買房子」存下多少錢。在列出收入與支出時,記得年度收入與支出也要算入;此外,支出部份只需列下「必要支出」,如吃用、房租、小孩學費、保費等等。

Step 2. 計算自己拿得出多少頭期款

買房子大約需要支付2~3成的頭期款,例如:1,000萬元的房子就要200或300萬元現金。針對想買的房屋總價,評估一下手頭上有多少錢可以用在頭期款上,以及還要再存多久才能有你設定的房屋頭期款。

Step 3. 評估買房後的還款能力

房貸加上生活管銷費用,不應超過月收入的6成,月收入的其他4成還要繼續為了退休、子女教育做規劃。算算看自己現階段的能力是否可以應付每個月的房貸。

Step 4. 找地點、看房子

先有數字目標後,才開始行動去看屋。除了個人喜好與習慣,也要考慮將來換屋的可能性,看房時要留意「地段」,好地段的房屋才比較有保值、增值的可能性。

買房收租Step by Step

建議專家:外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房

買房收租是不少人夢寐以求的投資方式,但紅色子房認為,存錢、尋找物件都不急於一時,結交對的朋友,與學習投資的專業知識,才是優先該做的事情:

Step 1. 先結交「房產投資3友」

1. 值得信任的房屋仲介,能提供光靠自己找不到的房產資訊和內幕。

2. 長久往來的銀行,例如薪轉戶頭的銀行、信用卡發卡銀行等,能提供較好的貸款條件。

3. 依投資房產類型尋找顧問,例如想做老屋改建,最好結識室內設計師。

結交朋友的目的是幫助自己更加了解買房實務,像是看房子,到底應該看出哪些重點等等。

Step 2. 學習投資專業知識

例如投資可行性評估,就涵蓋3個面向:

1. 法令可行性,指你想投資的房產類型在法律上是否有相關規定,如背包客棧在法律上屬於旅館,須拿到旅館執照。

2. 市場可行性,如想買店面招租給便利商店,但附近是否真有市場?有沒有競爭者?

3. 財務可行性,如每年收取的租金加上預期售出後的獲利,扣掉銀行借貸利率,能賺多少?

 《文章原文引用自:http://www.cheers.com.tw/article/article.action?id=5053532&page=1》

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