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檢視2015年房市景氣動向的最佳途徑,就是察看10年來房價逐年上漲過程的反向推導,即可透析來龍去脈,就現階段而言,當可就紅單消失、膨風價消風、議價空間擴大、下修、跌價等過程逐一檢視,其中最值得觀察的首要轉折關鍵在於,有愈來愈多的預售個案出現「結構工程零付款」的促銷方式。

另外,應格外留意的是實價揭露的真實性,其因在於賣方往往會藉由贈送裝潢設備來掩飾實際交易價格,而這也正是今後1~2年量縮與價格漲跌之互動關聯,最令購屋者感到撲朔迷離之處。

房市價格混亂不樂觀

根據住展雜誌所公布的10月房市風向球數據顯示,6項指標當中計有預售推案、廣告批數、議價率、來客組數、成交組數等5項走跌,只有成屋推案這項分數上升,至於房市風向分數則自今年3月38.6分逐漸下降至8月的33.7分,僅9月略微回升至34.8分,10月則再降至33.2分,而形成所謂「五空一多」局面。

如由前述5項走跌因素加以觀察,當可明顯看出房市景氣轉折愈來愈明顯之發展趨勢;至於成屋推案量增加,益加凸顯銷售業績衰退情勢下,不論是建商餘屋或是投資客成屋釋出,都是對於後市不樂觀之市場反映。

而此際更有因奢侈稅閉鎖期,2年所導致大量累積之新成屋潛在供給對槓大量預售體之潛在危機,因此,現階段市場反映,一方面是較便宜的新成屋回頭打擊較貴的預售屋,另一方面又是全新的新成屋與老舊中古屋的競價新局面。

影響房市主因非選舉

目前一般報導大都將景氣遲滯歸因於選舉因素,惟就政府政策與市場供需方面加以觀察,11月29日的九合一選舉應只是短暫影響因素,而房價飆漲,再者整體市場長期超額供給,加上2011年6月開始實施奢侈稅的奢侈稅才是影響房市的主因。

開徵囤房稅房市景氣差

最近除金融業進一步限縮房貸成數之外,稅捐機關亦於8月10日前寄出總數高達60萬份的調查輔導函,要求多屋族自行擇定符合自住條件的房屋座落位置,倘未在收到輔導函60日內回覆,名下房屋將被視為非自住使用,自104年度開始,房屋稅一律改按1.5%以上稅率課徵。

此亦即立法院6月間修法開徵「囤房稅」後,稅捐機關首次對多屋族進行有史以來最大規模查稅之開始,而這也正是今年第4季房市景氣呈現「急凍」之一大重要因素。

由以上之分析可知,2015年房市景氣趨緩將會愈來愈明顯,因此,今後1~2年房價將會隨著市場景氣自然修正調節,緊接著將是理性購屋時代的來臨。

 

資料來源:http://bit.ly/1wRMjDu

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