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房子是給人住的!雖然全球各國普遍視房產除住宅需求外,也有投資需求,但不可諱言的,如果沒有人,房子是不會有住的需求,更不會有投資需求,所以「以人為本」才是牽動房價在需求面的關鍵。

台灣與日本均面臨少子化及高齡化的社會結構變動,那麼未來人口的變化又將會如何改變房產生態?

日本總人口數將提早減少

日本目前的人口總數為1億2700萬人,日本「厚生勞動省」最近公布的預測顯示,日本總人口數如果依現在的趨勢走下去,那麼在40年後將跌破1億人,50年後,更將跌破到9000萬人以下。

若以日本目前人口的平均出生率和死亡率為基準推算出的結果,日本總人口將在2046年跌破1億人,比預測還要提前五年。

為此,日本首相「安倍晉三」誓言在2060年至少要維持住日本1億人口的目標,這被冠以「1億人口保衛戰」的政策綱領。以防止人口繼續下滑。

台灣人口加速老化呈負成長

相較於日本,台灣情況也好不到那去!人口零成長最快民國2019年發生,人口結構快速老化,2018年將邁入高齡社會。

國家發展委員會在行政院會報告「中華民國人口推計2014~2061年」指出,台灣面臨總人口轉呈負成長時程提前、人口結構快速老化、扶養比上升、高齡化時程加快,以及工作年齡人口於2015年達高峰等5大問題。

國發會分析,人口零成長最快於2019年發生,最晚於2026年;2061年人口約降為1660~1930萬人,約為2014年的70~82%。目前15~64歲工作年齡人口佔總人口74%,65歲以上老年人口佔12%,國發會推估,到2061年,15~64歲人口降為51%,65歲以上人口增為38%,人口結構快速老化。

人口大減影響偏遠地區置產

從上述資料可以看出台灣人口問題恐怕比起日本更不能令人樂觀,但嚴重的是,政府連人口政策口號都提不出來,日本至少還有保1億人口的目標,但台灣的人口領綱在那呢?台灣政黨連年惡鬥,把全部精力集中在兩岸問題的火拼上,攸關台灣百年大計的人口問題兩黨根本提不出政策。

從中長期來看,人口問題勢將影響台灣房價,筆者認為台灣與日本房產都將面臨人口大減的衝擊,偏遠與生活機能不佳的房子將面臨住戶流失。因此,置產要有從人口結構面的中長期思維,才不會面臨資產淪為「不涷產」的失策!

置產首選要離大都會區近

以日本而言,筆者建議置產的首選考量是一日生活圈的關東到關西地區,即東京到大阪新幹線的日本70%人口集中區。去年盡管日本全國人口減少24萬人,但東京仍移入10萬人,證明人口愈減少愈老化,大都會的住宅需求就愈強。

台灣,筆者只看好台中以北的大都會區住宅需求,台中七期可能是投資置產的最南界域了,雙北、桃園是最看好的一日生活圈,除此之外,台灣其它地方的房產都會逐漸面臨人口結構變化下的衝擊。

 

資料來源:http://bit.ly/1xthkQL

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