【問題一】法拍屋的定義是什麼?

如何購買法拍屋?【5個常見問題】【答:】 
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示,法拍屋是指債權人依照強制執行法,聲請法院拍賣抵押的不動產。簡單來說,某甲欠了某乙一筆錢遲遲不還,而且也過了當初設定的還款時間,某乙就可以依照強制執行法,要求法院拍賣掉某甲當時抵押的房屋,此時法院所拍賣的房屋就叫做法拍屋。 

由於法院拍賣房屋通常會比市價低,所以會吸引不少投資客前往法院競標。而且如果第一次拍賣沒有拍成的話,會照原訂底價打8折,第二次拍賣還是不成的話,則再打八折,也就是原先訂定的底價64折。舉例來說,某甲的房屋市價大概有2000萬元,假設法院第一次拍賣定價1900萬元,沒有人出手,導致流標,第二次拍賣就會以8折為訂價,也就是1520萬元,足足比市價低了480萬元。

【問題二】購買法拍屋的條件與流程?

【答:】 
購買法拍屋的流程大致跟購買一般的房屋一樣,邱太煊表示,法拍屋要到法院投標,而法拍資訊則仰賴法院公告。通常法院會在拍賣的十四天前刊出公告,可從報紙、銀行網站、代書事務所或是「代標公司」等管道取得相關法拍資訊,如果要標法拍屋,法院通常都規定投標人要繳納20~30%的保證金,至少要超過底價的20%才可以,如果超過1萬元就要以當地「台銀支票」繳納,如果低於1萬元可以直接放現金袋。 

在法拍當天,自己或是透過代標公司到法院現場,將自己想要標下的金額寫入後,連同保證金等一同投入標箱。如果沒有得標,法院會原封不動的歸還;倘若得標了,就必須在七天內繳清拍賣價金的尾款。 

【答:】 
購買法拍屋的流程大致跟購買一般的房屋一樣,邱太煊表示,法拍屋要到法院投標,而法拍資訊則仰賴法院公告。通常法院會在拍賣的十四天前刊出公告,可從報紙、銀行網站、代書事務所或是「代標公司」等管道取得相關法拍資訊,如果要標法拍屋,法院通常都規定投標人要繳納20~30%的保證金,至少要超過底價的20%才可以,如果超過1萬元就要以當地「台銀支票」繳納,如果低於1萬元可以直接放現金袋。 

在法拍當天,自己或是透過代標公司到法院現場,將自己想要標下的金額寫入後,連同保證金等一同投入標箱。如果沒有得標,法院會原封不動的歸還;倘若得標了,就必須在七天內繳清拍賣價金的尾款。

【問題三】如何找法拍屋資訊?法拍屋前景與購買時機為何?

【答:】 
邱太煊分析,通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上(www.judicial.gov.tw/db/alx.asp ),從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。其實也有不少代書事務所或是代標公司也會有法拍的資訊。所謂的代標公司,就是代替業主去投標法拍物件,通常會收取服務費3~6%不等,完全按照代標業者的收費規定。 

代標業者可以提供購買流程服務,舉例來說,代標業者可以直接代替去現場探勘物件,了解物件的硬體狀況,查明是否有遭人佔用等問題,也可以提供評估過後的價格,投標當天也可以陪同投標,提供價錢的參考數字。有些代標業者甚至可以直接幫忙標下。 

法拍屋通常因為低價,而且要尋找資訊需要有一定的管道,加上房屋被法拍了在風水習俗上,總會被認為是比較不吉利,因此一般民眾通常比較不會有意願去標下法拍屋。邱太煊分析,不過在房地產高漲的時候,法拍屋由於價格低廉,而且拍賣過程公開透明,反而成了不少人買到好物件的機會。 

尤其是等到第二拍、第三拍,房屋已經被打了8折、64折後,更為便宜,也因此是下手的好機會。另外,房地產景氣差、整體經濟不好的時候,法拍屋也有機會被大量的釋出,如果當時手頭不緊,或是有購屋需求,也可趁機到法拍市場撿便宜。

【問題四】法拍屋點交與不點交差異為何?不是點交範圍的附屬建物要點交,需要按照什麼依據?

【答:】 
邱太煊表示,所謂點交就是指法院會將房屋的「使用權」及「所有權」一併交由買受人,也就是說法院會根據「強制執行法第九十九條」之前項規定,必須解除債務人的佔有使用關係,並且執行點交給買受人。 

所以只要法院拍賣筆錄上有註明點交,買受人繳完尾款、收到「不動產移轉證書」後,就可申請第一次點交。申請點交七天後,就可以收到法院發出點交通知,限十五天內現住人自行搬遷交屋;可以申請三次點交,如果對方一直不交屋的話,法院就會發出定期強制執行通知,強制執行現場時,法官通常會勸導雙方達成協議,或由法官下令債務人強制遷出。 

舉例來說,王小明標下的法拍屋是有特別註明點交的,王小明也已經順利付完尾款了,就可以向法院申請點交,法院必須將房屋完整的交屋給王小明。假設原屋主還一直賴在裡面不走,王小明申請點交後,七天後法院就會點交,要求原屋主十五天內搬離。法院必須代替王小明將原屋主佔用的問題解決了,將房屋完整的交給王小明才可以;通常有點交的房屋會比較有保障,也比較不會遇到海蟑螂等問題。 

至於不點交,就是法院會將房屋的「所有權」交由買受人,但法院並不會主動協助買受人得到「使用權」。假如拍賣筆錄上有註明不點交,買受人向法院買到了房子的產權,交屋的工作就得由買受人自己與佔用人協調,如協調不當,那買受人無法受到法院的保障。 

舉例來說,假設王小明標到的法拍屋是不點交的,王小明已經付完尾款,準備要交屋時,發現原屋主還賴在裡面不走,王小明此時就沒有辦法要求法院代替解決佔用的問題,王小明必須自己向原屋主協調,看是用何種方式可以讓原屋主順利離去。 

就像是之前在各媒體奪得版面的投資客劉媽媽,在台北地方法院標下了一戶帝寶後,該戶沒有點交,後續也與原屋主糾紛不斷,派人談判沒有結果,才又訴訟上法院,鬧得沸沸揚揚。邱太煊建議,一般市民如果較不熟悉法拍事務,最好不要任意競標不點交的法拍屋,以免之後遇到海蟑螂、原屋主侵占等問題,麻煩纏身。 

另外有些法拍屋會有附屬建物,卻沒有列在點交範圍內。所謂的「附屬增建物」,就是沒有辦理保存登記的建築物,都俗稱為「違建物」,比較常見在頂樓增建、屋後增建,或是透天厝旁邊增建。 

法院查封時,如果遇到增建物,法院通常會請地政測量機關囑託測量登記,並且也將附屬建物訂立底價;但由於部份增建物與主建物分辨不易,法院常漏了查封,就會造成拍定後,拍定人與債務人產權糾紛。有些漏查封的增建物,雖然不在拍賣範圍內,或是不在點交範圍內,不過因為「主物」及「從物」關係,產權仍然屬於拍定人所有。 

尤其根據民法第877條規定,土地所有人,於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得將其建築物與土地併付拍賣,但對於建築物之價金,無優先受清償之權。 

舉例來說,王小明標下的法拍屋含有頂樓加蓋的附屬建物,可是點交範圍內卻漏列了頂樓加蓋的部份,假設原屋主跑到頂樓加蓋繼續住,王小明此時還是可以按照民法第877條規定,向法院申請點交。

【問題五】購買法拍屋的優點與風險

【答:】 
購買法拍屋最大的優點就是價格比市場的其他房屋便宜,而且投標過程公開、透明,想用多少錢標,只要是最高價,就是自己的,完全不會透過仲介或投資客喊價。 

不過邱太煊表示,買法拍屋還是會有不少風險。像是短期要準備大量現金:買法拍屋投標時要準備底價20%以上的現金,得標後7天到15天內要將尾款以現金交付法院。因此如果投標一戶1500萬元的房屋,15日內便要有1500萬元的現金週轉。 

另外,無法入屋內查看屋況也具有一定的風險。由於法拍屋並不會開放參觀,法院也不會擔任像是仲介的角色,可以帶想投標的人看房屋,因此有意投標者通常無法得知屋內狀況,有些法拍屋的屋況很差,像是牆壁龜裂、漏水,而且法院也不提供瑕疵擔保,可能會拍到一間屋況很糟糕的屋子,還得花一筆錢修理。邱太煊建議,有意參與法拍屋者,最好直接到現場,問問鄰居該屋狀況,甚至可以情商進入鄰居家看看屋內格局,觀察屋況。 

比較令人擔憂的,是可能無法順利取得使用權。有些法拍屋不點交,就很難解決占用房屋的狀況了。不少債務人,會用各種名義故意找人來占用,有些人賴著不走可能得花錢消災,給他一點搬家費、車馬費,請他離開;不過也有「海蟑螂」的情形,不管怎麼請神離開都無法,甚至還有人在水管裡面灌水泥,或是故意把牆壁敲壞。如果遇到這類的海蟑螂事件,就很難解決了。 

邱太煊分析,遇到有些海蟑螂會特別向得標者強索搬遷費用、或是破壞房屋,讓人之後難以使用,為了避免遇到此類問題,民眾要買不點交的房屋,最好尋找「法拍代標公司」代為購買,因為法拍代標公司會處理後續事宜,會將房屋完整的交給買方。 

倘若決定自行處理,則可盡量蒐集多一點海蟑螂相關事證,透過錄音、錄影方式錄下惡行後,向警方、法院報案,告其侵占、破壞資產。不過訴訟還是得花上不少時間,因此如果自己標下法拍屋,最好還是選擇「有點交」的房屋比較好。

 

資料來源:http://bit.ly/16ynZhe

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