今年以來,房市多空訊息紊亂,購屋族面對錯綜複雜的資訊,反而躊躇不前,想買房卻又不敢下手,很多人都在問,現在能買房嗎?我適合買房嗎?現在就要告訴您,在負擔能力足夠的前提下,有五種人不必理會房市多空,現在就適合買房……

無論房地產是漲是跌,市場上總是有三種人:看多一直買、看空不想買、看不懂不知道能不能買。在投資市場中,您作的任何選擇,都會左右財富的起落;所以在投資之前,必須作詳細的評估,把獲勝率提到最高。 

而現在正值房市走向的混沌時期,心生猶豫的購屋族變多,所以本刊梳理出房市的過往經驗,獨家闡述房市的特點,告訴您適合買房的五種人,在致富大道上助您一臂之力。

1 大額定存族

台灣人對下一代的教育中,「理財」是不可或缺的一環;長輩時常教我們,「會賺,也是要會存」。存錢、存很多錢,似乎是國人世代傳承中,一個根深蒂固的觀念,而現代家長教小孩理財的第一個步驟,往往是為小孩開個銀行戶頭,讓小孩養成儲蓄的習慣。 

在耳濡目染下,台灣人相當會存錢,家庭儲蓄率逾百分之二十,代表全家人每賺一百塊,就會存下二十塊,但美國人卻存不到五塊錢。存錢,或許是「保本」的好方法,但您是否曾懷疑過,存錢真的是最好的理財方式嗎? 

前世界銀行副總裁林毅夫曾說過一句話,「窮人拚命存錢,但富人卻一直向銀行借錢;結果窮者越窮,富者越富。窮人存錢,等於補貼富人。」這話在中國大陸引起民眾批評謾罵,但投資市場卻認為是智者之言,到底理由何在? 

這是因為,現在是一個「負利率」的環境;所謂負利率,是指銀行存款利率比通貨膨脹率還低,存款利息完全被通膨吃掉,所以「錢會越存越薄」。但諷刺的是,愛存錢的民眾,看著存款利息入帳,還以為財富增加了,殊不知帳面的錢多了,但實際上存在銀行的本金已變薄了。 

但有錢人想的、做的,卻完全不一樣;他們趁著低利環境,大量向銀行貸款,靠著錢滾錢,滾出更多財富。因為基準利率低,借款利率也低,所以很輕易就滾出利潤,於是貧富差距越來越大。 

那麼,富人向銀行借錢,都投資什麼呢?不動產是主要選項之一。因為在大部份情況下,不動產具有低風險、穩定報酬的特性,所以成為投資好的選擇。根據美國華爾街日報報導,滙豐銀行發現,越來越多亞洲民眾捨棄微薄的利息,把錢投資到不動產,導致銀行存款增速減緩。 

把錢丟到不動產的人,隨著房價上升而讓資產大增;相對之下,近十幾年來沒買房的民眾,總資產已遠遠落後有房階級。總而言之,在負利率的環境中,利息早跟不上通膨速度,若您是大額定存的定存族,或可考慮把部份資金配置到不動產,只要買對標的,利潤肯定比定存的利息還優渥的多。

2 長期置產族

在財政部調高房屋稅率,並提出房地合一課稅改革後,許多人擔憂政府這次打房「來真的」,所以暫時觀望,不願買房。但若觀察財政部過去的打房手法,總是「高高舉起,輕輕放下」,想必這次也不例外。 
置產族最害怕的房地合一課稅,等同實價課稅,其實只針對「交易利得」課稅;也就是說,只有賣房子時,才須要實價課稅。一般長期置產、買房出租的投資者,只要不賣就不會有實價課稅問題,對「囤房族」完全沒影響。 


即使囤房族要賣房,也毋須擔憂重稅,因為財政部與學者已有共識,對「長期持有房屋者,可享優惠稅率」。因此,置產族只要房屋持有時間達到「長期持有」的標準(財政部初步定約十年,尚未定案),賣房還能享有最低稅率。 

另名下房子超過三戶的置產族,因為見到財政部把非自住房屋的房屋稅率,「最高上限」調漲至百分之三點六,深怕自己會被課重稅而不敢再買房。可事實上,往年各縣市政府課徵的房屋稅稅率,通常是照「最低下限」來課;而非自住房屋稅率的最低下限,僅從百分之一點二調高到百分之一點五。 

換句話說,即使是非自用住宅,房屋稅稅率也僅僅增百分之零點三,每間房子每年所增加的稅金,頂多只有幾千塊,並沒有外界所渲染的那麼嚴重。官員頻頻喊話、虛張聲勢,誇口要拿榴彈炮打房,最後只掏出小彈弓,對群眾心理所產生衝擊,遠大於實際面的影響,精明的置產族早就看破官員技倆,趁現在議價空間大,當可把握時機進場買房。

3 愛買保單族

台灣人愛買保險早已不是新聞,這個只有二千餘萬人口的小島,保險市場竟是全球第十一大、壽險市場是全球第九大。根據瑞士再保公司統計,台灣的「保險滲透度」(全年保費收入/全國年度GDP),竟然高達百分之十八點一九,已連續數年稱霸全球;意謂台灣人只要賺到一百元,就會拿十八塊多去買保險。 

因為保險市場大,所以保險公司多得嚇人,舉凡全球知名保險公司,幾乎都來到台灣拓點,國、內外保險公司為了爭食這塊大餅,保險商品不斷推陳出新,以應付廣大的需求。但如果您冷靜思考,除了人身壽險、財產保險之外,您真的需要買那麼多保險嗎?為什麼外國人對台灣人愛買保險的習性感到不可思議呢? 

客觀上來說,台灣人承受風險的意願低,愛買人身壽險或財產保險的現象是情有可原;可是除了人身壽險與財產保險之外,卻有不少人狂買「投資型」、「保本型」、「(不)分紅型」、「利變型」等諸如此類保單,卻未深入思考,「花大錢買這些保單,獲利是否合理?」 

投資者買投資理財類保單,大多看上保單「風險性低」,且能夠「穩定獲利」。但請試想,保戶把錢繳給保險公司,保險公司為不僅要給予保戶一定的報酬,同時還要有足夠利潤才能生存;也就是說,保險公司收到保戶的錢後,所創造的獲利必須大於付給保戶的錢。 

大多數保險公司為了創造更大的利潤,於是把錢拿去投資不動產,四處獵地買樓,成為全國性的大地主、包租公。保險公司鍾愛投資不動產,理由無他,就是不動產具備「穩定獲利」;而其獲利來自兩處,一是出租收益,二是增值收益。 

出租收益可為保險公司帶來穩定的現金流,手頭上便有充裕的現金支付給保戶;而增值收益則為保險公司帶來鉅額獲利,每當保險公司進行不動產資產重估時,增值利益從數百億到上千億不等。相對於保險公司大啖不動產的肥肉,保戶就只能喝剩湯,賺取微薄小錢。 

保險公司靠著不動產,幾乎可說是「噱翻了」,所以近年來,保險公司投資不動產毫不手軟,像南山人壽標到世貿二館地上權案、富邦人壽標到A25地上權案,而國泰人壽則持續在國、內外買樓出租。 

看到這裡,您或許已經看出弔詭的地方:「保戶為了穩定獲利,拚命買保單;保險公司為求穩定獲利,卻拚命買不動產。」兩相比較之下,投資哪種商品賺得多?答案當然是不動產。既然保險公司拿著保戶的錢去買不動產,那保戶為何不乾脆捨棄保單、直接拿錢去買不動產,賺得還比買保單多呢?

4 贈與節稅族

我國在調降遺贈稅至百分之十後,房市出現一個奇特的現象,那就是買房子的用途不再是為了居住,而是為了避稅。富人利用土地公告現值、房屋評定現值與市價的大幅差距,並配合申請房貸,讓贈與房屋變成轉移負債,進而達到節稅、避稅的目的。 

因為贈與房子繳得稅少、甚至不必繳稅,遠比直接給兒孫現金來得划算,國內不動產贈與移轉數量正逐年增加;今年上半年,贈與移轉件數飆到二點八萬件,比去年同期大增約一成八三,再創歷史新高,顯示買房贈與的熱潮仍未退燒。 

或許您會問,既然贈與移轉的存在避稅空間,為什麼要急著現在買房辦理贈與?關鍵在於,國內高房價民怨攀升,不動產稅制改革正如火如荼進行中;在稅制改革裡,「逐年調高公告現值趨近於市價」已成為中央與地方政府的共識。 

除非房價漲幅大於公告現值漲幅,否則「當公告現值逐年調高,避稅的效果就會逐年遞減」,所以富爸爸、富媽媽若想把資產轉移到孩子名下,又不想被多課稅,就要趁公告現值與市價仍有極大落差時,趕快買房子贈與給孩子,節稅、避稅的效果才會更顯著。 

另一方面,已有許多學者向政府呼籲,要把不動產贈與節稅的漏洞給堵住,或者考慮調高遺贈稅。雖然現階段政府仍不願回應,但難保未來不會有所行動,對於富人來說,儘快買房贈與來移資資產,才能確保未來不會繳更多贈與稅。

5 薪資涷零族

現代職場上的「涷零族」越來越多,他們不是皮膚保養有道的「涷齡」,而是薪水上的「涷零」。涷零族有兩種,第一種是薪資成長被冰涷,遲遲無法獲得加薪;另一種則是缺乏理財概念,把薪水花個精光,每個月薪水都「歸零」。 

第一種薪水冰涷族最常見,根據我國主計總處統計,上班族的實際薪資不增反減;以今年上半年平均實際薪資為例,僅約四點八萬餘元,倒退回十六年前水準。實際薪資倒退的關鍵因素,是薪資不成長、或者成長幅度低於通貨膨脹速度,以致於通膨怪獸把每月的薪水吃光光。 

通膨吃掉薪水不再是抽象的概念,而是正在發生的事實,相信您已經感覺到,今年以來,吃的、穿的、用的全都變貴了,便當、飲料、雞蛋等等,幾乎全都漲價,同樣的月薪,能買到的東西更少,這就是通膨的可怕之處。 

通膨在經濟學上,具有增進經濟成長的功效,但台灣因薪資倒退,通膨反倒成為一場噩夢。而更讓人心驚的是,現在全球央行肆行貨幣寬鬆政策,普遍共識是要把通膨年增率拉到百分之二至百分之三之間,以維持或刺激經濟持續成長,台灣也不例外。 

在此背景之下,如果您的加薪幅度低於百分之三,就會敗在通膨巨獸的腳下。但別擔心,有一種方式能助您打敗通膨︱買房子。因為蓋房子所需要的原物料眾多,只要通膨蠢動、物價飆漲,那麼房屋售價就會反映成本,順勢調漲。 

依據歷史經驗,台灣歷年平均房價漲幅,大於通膨年增,最顯著的例子,就是「石油危機」。民國六十二年、六十八年、七十九年,因為戰爭因素,導致石油價格暴漲,連帶使得房價急劇飆升;而九十三年間,國際油價暴漲近兩倍又引爆通膨,而這年正好是這一波台灣房市多頭的起點。 

這說明著,只要處於通膨加速的環境中,房價就易漲難跌;在大部份情況下,房價漲幅會大於通膨,所以要戰勝通膨,買房是聰明的選項之一。即使薪資不動,買房所賺到的增值空間,就等於為自己加薪。 

至於對不擅理財的薪水「月光族」而言,買房是「強迫儲蓄」的其中一種方法;受到每月繳納房貸的壓力,月光族就會逼自己省下不必要花費,移撥一部份薪資去繳房貸,久而久之,不僅會養成量入為出的理財習慣,還能存下一間房子。月光族若想買房子,再怎樣都不嫌晚,現在或許就是個好時機。

早買房早享受

對於任一個購屋族而言,買房之前,必須要仔細評估還款能力、風險承受等各項條件;若您還得起房貸,無論是想自住成家、節稅、戰勝通膨、對抗負利率,或者賺取更高額的利潤,不動產仍是極為適合的工具。與其一再苦等,不如先買先享受,畢竟再空手等下去,難料房價不會再漲一波。

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資料來源:http://bit.ly/150MfXX

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